【築30年以上】古い住宅外壁は塗り替えかリフォームか？5つの判断方法で解決！

外壁塗装かリフォームを選択する判断基準として、家をいつまでつかうのかを逆算することが大切です。長く居住する予定であれば一時的に費用がかかっても根本的な修繕を行い、家全体が長持ちすることを考えなくてはなりません。
家にいつまで居住する予定なのかを明確にすることで、修繕の規模や範囲決めることができます。今後家いつまで使うのかについて、どのような選択肢があるのかを確認しておきましょう。

自分の世代だけというのは、子供や孫などが同居しておらず、夫婦または単身で住んでいる状況のことです。自分の世代が住まなくなったら取り壊してよい、売るなどして今後住む予定がないのであれば長期的な修繕は必要なくなります。

どのくらいの年月を予定しておけばいいのかということは、現在の年齢やその後の健康状態によって大きく変わります。しかし明確に子供や孫の代までは使わないことが分かっているのであれば、それほど大掛かりな修繕は必要ないでしょう。

自分たちの世代しか住まないのであれば、高齢になった際に必要なバリアフリー化など内装の変更にかかる費用も考慮しながら外壁のメンテナンスを検討できます。

子供世代に引き継ぐということは今後も数十年以上、子供が高齢になるまで居住する可能性があるということです。もうひと世代以上の長期間住み続けるので、外壁だけではなく家そのものが長持ちするための修繕とメンテナンスを行う視点が必要です。

外壁塗装だけをしても外壁自体や建物の寿命というものがあります。家を長持ちさせるためには家全体の寿命を延ばす対策が必要です。

子供や孫の世代まで、長期的に家を維持する予定があるのであれば、家を維持するためのリフォームとして検討する判断材料になります。

建物の耐久年数を目安に、外壁塗装をするかリフォームをするかの判断基準にすることができます。
築年数が耐久年数に近いということは外壁だけではなく家全体の修繕が必要になっている可能性があるからです。修繕箇所が多いのであれば総リフォームや建て替えを検討しなければなりません。

建物にはある程度の耐久年数の目安があります。実際には建築上の構造やメンテナンス方法、環境の影響によって耐久年数は大きく変わりますが、判断の目安にすることができます。

・住宅の耐久性
・外壁材の耐久性
・外壁塗料の耐久性

建物別の耐久性として、家の基本的な構築材料の違いによる建物の耐久根年数を目安にします。建築構造には様々なものがありますが、住宅の主流である木造住宅と、住宅に使われることもある鉄骨住宅、鉄筋コンクリート住宅について事例をあげます。

築年数が耐久年数に近づいてくると、建物の問題が起きやすくなるので家全体のメンテナンスを考慮したほうが良いという判断材料になります。
目安は耐久年数期間内であればある程度健全な状態で維持できるということを示しています。耐久年数の目安期間では家が崩れたり住めなくなったりするわけではないことを理解しておいて下さい。

外壁材にも様々な種類があります。高度経済成長期の住宅ではモルタル外壁が主流でしたが平成～令和にかけて窯業系サイディングや金属系サイディング、ALC外壁など高機能で取り扱いやすい様々な外壁が使用されています。

外壁材が耐久年数に近づいてきたら、外壁に大きな問題が起き始めていないかを確認し、あとどれくらい外壁が使えるのかという判断材料になります。外壁に問題が多いようなら外壁リフォームを検討しましょう。

外壁は耐久年数が近づくまでにどのようなメンテナンスをしてきたかによって劣化に違いがでます。必ずしも耐久年数の目安で大きな劣化を起こしているとは限りません。まずは劣化状態を確認することが大切です。

自分の家の外壁がどれに当たるのか分からない場合は以下に特徴をまとめておきますので確認してください。

外壁塗装に使用している塗料には原料や性質の異なるものが多種多様にあり、それぞれ目安とされている耐久年数に違いがあります。外壁塗料は塗料自身の機能性によっても耐久年数がかわります。
例えば「塗装の劣化を早める紫外線を防ぐ機能」や「汚れの付着による劣化を防ぐ防汚機能」などがあります。正確な耐久性を知るには施工店が使用した塗料を知る必要があります。

ここではあくまで目安として、外壁塗料の耐久年数と価格の目安として、基本的な材質別を基準として参考にしてみましょう。

外壁塗料に関しては価格と性質の違いについても知っておくと、外壁塗装を選択した際の参考になるので覚えておくと良いでしょう。
特徴については以下にまとめておきますので参考にしてください。

外壁劣化チェックポイントは以下にまとめました。修繕の必要性や緊急性に関しても参考にしてください。

色あせ

外壁塗料の色を出すために含まれる顔料の色素が太陽光などの影響により劣化しています。色あせだけで特に異常があるとは言い切れませんが、塗料が劣化している可能性があります。チョーキング現象が起きていないかも合わせてチェックしてみましょう。

チョーキング現象

触ると手に白い粉が付きます。塗料が劣化して防水機能やその他役割を果たさなくなってきています。外壁材まで劣化が進行しないうちに外壁塗装を行う必要があります。

ヘアクラック

クラックとはひび割れのことです。外壁全体をチェックして、髪の毛のような線が入っている場合をヘアクラックと言います。ヘアクラックは塗装の膜にひびが入っている場合と、外壁材自体にひびが入っている場合があります。多少であれば問題ありませんが数が多い場合、密集している場合は塗膜または外壁の劣化が進行している場合があります。

構造クラック

ヘアクラックとは異なり、あきらかに外壁が割れているものを構造クラックと呼びます。ひび割れに隙間が数ミリ以上ある場合は塗装ではなく外壁材がひび割れています。場所や大きさによっては外壁材より奥に水が浸入してしまうことがあるので早急に専門業者に点検を依頼しましょう。

錆び

錆びとは金属系サイディングや外壁ボード内の鉄筋などの金属が錆びてしまうことを指しています。通常外壁に使われる金属には防錆加工がされているものがほとんどです。しかし防錆効果は年月とともに劣化します。そのため金属系サイディングは錆びる前に、鉄筋を使った外壁材には水が染み込まないようにする塗装が必要です。
錆びは錆びを広げる効果があるので少しの錆でも放置しないことが肝心です。錆びを発見したら取り除くなど早急な対応を行いましょう。

暴露

暴露とは、外壁が内側から押し出されて破壊され、欠けている状態を言います。原因は外壁内部の金属などが腐食して体積が膨張し、内側から膨らんで壊れています。外壁の内部まで腐食が進んでいる可能性が高く早急な点検、修繕を専門業者に依頼しましょう。
暴露や壁が大きく膨らんでいる箇所が大きい場合は外壁の張替えが必要である可能性が高いです。

シーリングの劣化

シーリングとは板型の外壁材を張り付ける際にいたと板のつなぎ目に使用するゴム状の材料です。シーリングは水の侵入を防ぐことの他に、外壁材が揺れたときなど緩衝となる役割があります。シーリングが劣化すると水の侵入を防げなくなることと、地震や振動による揺れで外壁材がダメージを受けやすくなります。
シーリングの劣化を見分ける方法は「痩せているか」「ひび割れているか」を見ます。
シーリングは経年と共に小さく、硬くなります。痩せやひび割れを起こしている外壁材は本来の機能を果たせなくなっているので早急な修繕が必要です。

雨漏り

雨漏りをしているということはもう外壁が家を守る機能を果たせなくなっている可能性があります。
雨漏りには壁からと屋根から、両方の可能性があります。いずれも内部の防水シートや断熱材が腐食、劣化している可能性が高く、外壁塗装ではなくリフォームを検討しましょう。

外壁の劣化と同時に家の内部の劣化にも注意が必要です。外壁が丈夫でも家の内部の劣化が進んでいるのなら総リフォームや外壁の張り替えを行った方が良い場合があります。
家の内部のチェックポイントを以下にまとめましたのでこれらの症状がある場合は外壁塗装だけではなくリフォームや建て替えを視野に検討したほうが良いでしょう。

床の異常

床の上に乗ると沈んだりふかふかしたりしているのは床板が腐っている場所です。築30年以上経過してこのような症状が出ているのであれば床全体が劣化している可能性があります。外壁の劣化状態と併せてどの程度リフォームするか検討するのが良いでしょう。

水回りの異常

お風呂やキッチン、トイレなどの水回りは生活に欠かせない場所です。水回りが劣化している場合は表面的な補修で済むものと、水道管が劣化している場合があります。規模の大きい工事を行うのであれば他の部分も一緒にリフォームすると費用が掛からないこともありますので一緒に検討すると良いでしょう。

内装の異常

壁に穴が空いていたり、壁が内側から膨らんでいたりするような場合は内側の異常や壁板の劣化が疑われます。内装をリフォームする程度で済むのか外壁も併せて壁全体が劣化しているのかによって補修の規模が大きく変わります。

外壁と家の内部の劣化状態を確認出来たら、最後に家全体に視野を広げて異常がないかを確認しましょう。どんなに外壁や内装を修繕しても、家の構造に問題があっては安心して生活を続けていくことは難しくなってしまいます。構造的な補修は大規模な工事になることが多く、外壁塗装と一緒に行うか建て替えの方が安くなるということもあります。 家全体のチェックポイントは以下にまとめましたので確認してみましょう。

屋根の異常

屋根には瓦やスレート（セメントの板）、金属屋根など様々な種類がありますが、これらが傷んでいないか、正常に使える状態かを確認しましょう。屋根の塗装は外壁と一緒に行ってしまうことが多いのですが、屋根の補修や張替えが必要であれば塗装だけにするより屋根の葺き替えリフォームを行った方が良いこともあります。
屋根は見えにくいので確認が難しい場所です。明らかに剥がれたりめくれたりしている場合は修繕が必要です。

家の歪み・傾き

家が傾いている場合やゆがんでいる場合、倒壊の恐れがあるので危険です。家の重みを分散できずに家が崩れます。
家の歪みや傾きは見た目やビー玉を転がすなどして確認することができます。精密な検査は専門業者に依頼する必要があります。
家の歪みが起きる原因としては地盤が歪んでしまうことや基礎の劣化、柱などの劣化などがあります。この場合の補修費用は数百万～一千万円以上です。

家の重大な劣化を見過ごして外壁塗装してしまうと、外壁塗装が無駄になってしまうことがあります。特に築年数が古い家では外壁や家の内部、家の構造も含めて劣化状態を確認してリフォームするかどうかを検討してみましょう。

費用目安

150~200万円/一般30坪住宅

カバー工法とは

古い外壁材はそのままに、新しい材料をかぶせる方法です。
外壁の内部にある断熱材や防水シートなどが傷んでいない場合、壁をむやみに傷つけることなく新しい外壁で家を守ることができます。外壁を取り壊して作り直す手間と、その際に出る廃棄物の処理費用がかかりません。
外壁が重くなると家に負担をかけてしまうので、軽くて丈夫なガルバリウム鋼板などの金属系サイディングを使用したりします。

こんなときはカバー工法

外壁材の劣化がすすんでいても外壁内部の劣化が進んでいない、まだまだ使えるという状態であればカバー工法で外壁を新しい状態に戻すことができます。

費用目安

200~300万円/一般30坪住宅

張替え工法とは

古い外壁を剥がして新しい外壁材を貼り付けます。
例えば劣化した窯業系サイディングの場合、古いサイディングボードを取り外し、中の防水シートや断熱材も必要に応じて交換を行います。その後新しい外壁を作ります。つまり家の外壁だけをリフォームする状態です。

こんなときは張替え工法

外壁の劣化が進んでいて、内部にも劣化の可能性があるような状態では張替え工法にします。劣化が進んでいなくてもカバー工法では外壁にかかる負担やその後の維持に不安があるという場合は思い切って張り替えてしまった方が良いでしょう。

費用目安

1500~2000万円/一般30坪住宅

スケルトンリフォームとは

住宅の壁や床を取り壊して骨組みだけの状態にしてリフォームをする工法をスケルトンリフォームや総リフォームと言います。家を完全に取り壊してたてかえるのではなく、基礎や柱などを残し、劣化している場所は補強するなどして費用を抑えて全体的なリフォームを行いう方法です。

こんなときはスケルトンリフォーム

築年数も30年を超え、将来的にまだまだ住みたいが床や壁、家全体の劣化に不安がある。家の大きさや形は今までと変わらなくてよいという場合はスケルトンリフォームがおすすめです。建て替えより費用は抑えられ、家自体はほぼ新品の状態にリフォームすることができます。

費用目安

3000万円前後/一般30坪住宅目安

建て替えとは

建て替えとは土地をそのままに建物を取り壊して家を建て替える方法です。基礎を含めてすべてを新しくすることができるので新築と同じです。ただし「古い家の取り壊し」と「廃材処理」が必要なので通常の新築より費用がかかってしまうことは忘れないようにしましょう。

こんなときは建て替え

外壁だけではなく家の構造的にも劣化が進んでいるような状態ではリフォーム費用と効果が釣り合わない場合があります。今後住む年数や、子供たちに譲ったあとは賃貸や売りに出すことも考えているなら、建て替えたほうが良いでしょう。

外壁に関する相談は「外壁塗装の自社施工店」に相談するのがおすすめです。
住宅関係は様々な業態があります。相談先を間違えてしまうと違うリフォームを勧められたり、思った結果を得られなかったりすることがあります。
相談後の施工でも失敗しないために外壁塗装店の違いについては知っておいた方が良いです。以下に違いをまとめましたので参考にしてください。

営業会社

仕事を取ってくるのがメインです。自社では施工は行わず下請けなどの施工店に仕事を依頼します。質は様々ですがテレアポや訪問業者はトラブルも多いので相談先としてはおすすめできません。

ハウスメーカーや工務店

住宅全般を取り扱うのが専門ですが、各専門的な分野は下請けに回すことが多くなります。住宅全般にかんする知識や経験、つながりを持っていますが外壁など詳細な部分に詳しいとは限りません。

ホームセンター・家電量販店・リフォーム店

全国展開している店舗でも本業ではありません。仕事の依頼は受けても施工は下請けに回すことが多く、外壁に関する専門性が高いとはいえません。

自社施工の外壁塗装店

実際に外壁の塗装屋リフォームを専門としている業者。自社で仕事を請け、自社で施工するため意識も高く技術も優れた職人が揃っている場合が多いです。相談をするのなら自社施工店がおすすめです。

外壁塗装の見積もりで失敗しないために外壁診断と見積もりについて紹介しておきます。

外壁診断

外壁塗装やリフォームの依頼を受けた際、施工店は必ず外壁診断を行います。外壁の状態を知らずにどの程度の補修が必要か判断することはできません。外壁塗装するにもどの程度の補修を行ってから塗装するのか、外壁の状態によって手間も費用も変わります。
外壁診断を行わずに見積もりを立てることはありません。外壁診断せずに見積もりを立てる業者には気をつけましょう。

見積りは2~3社に依頼

外壁塗装やリフォームは相場がとても分かりにくい分野です。家の状態、リフォームの範囲や使用する材料の質によって費用は大きく変わります。そのため1社ではその費用が適正なのかどうかを見分けることは難しいです。
見積りや施工内容を比較するために、見積もりは2~3社に依頼するのがおすすめです。比較は多すぎても混乱してしまいます。最大でも3社くらいがちょうど良いでしょう。

外壁塗装やリフォームでは手抜き工事や詐欺まがいの被害が後を絶ちません。実際に相談しても初めて話をする業者が信頼できるかどうかの判断は難しいところです。
しかし悪質な業者にはある程度の共通点があります。これを抑えておくだけでも被害を未然に防ぐことができます。
悪質業者に引っかからないポイントを以下にまとめたので参考にしてください。

訪問業者はすぐに信用しない

訪問業者すべてが悪質というわけではありません。しかしすぐに信頼資するのはとても危険です。実際に家を見せるのも慎重に行う必要があります。悪質な事例では、点検と称して家主の見えない場所へ行き、屋根や外壁を壊して修理を依頼させるということも実際に多発しています。
訪問業者は会社の所在もはっきりしていません。まだ信用できないうちは家の調査などはさせず慎重に対応しましょう。

即決させる業者に気を付ける

お客様の家よりも契約を優先したい悪質業者は即決を求めてきます。良質な施工店では高額な費用がかかる外壁塗装やリフォームを即決させるようなことはしません。
即決させるために不安をあおるようなことを言ってきたり、すぐに決めないと損をするという心理にさせたりします。その場で契約を結ばせようとする業者には気をつけましょう。

怪しい割引に注意

大幅な値引きを提案してくる業者は優良店ではありません。外壁塗装は相場の分かりにくい分野です。しかしきちんとした施工を行えばそれなりの費用が必要になります。大幅な値引きを行うということは、最初に多めの金額を提示しているか、他社より安くしている分手抜き工事や安い材料を使っている可能性があります。外壁塗装やリフォームでは価格で施工店を選ぶのはお勧めできません。